Le consultant immobilier, l’avocat Ohad Shpak, a publié début mars son rapport sur le marché immobilier israélien en 2017, citant les données du ministère des Finances qui suggèrent que 2017 fut l’une des années les plus faibles de la dernière décennie en termes de prix du marché ( signifiant des transactions non subventionnées).
Pour résumer l’année écoulée, la part des investisseurs dans les achats immobiliers a baissé, ne totalisant que 17 400 appartements, soit une forte baisse de 22% par rapport à 2016, qui a enregistré une forte baisse de 29% par rapport à 2015.
Il convient de noter que 2017 a également été le plus bas taux d’achat des investisseurs depuis 2003, une année marquée par une récession économique.
En outre, le nombre total de logements achetés par des étrangers en 2017 n’était que de 1 700, soit une baisse effroyablement forte de 25% par rapport à 2016, qui a connu une baisse terrifiante de 32% des investissements étrangers dans l’immobilier israélien. C’était le plus bas niveau d’achats étrangers en Israël depuis 2002.
Dans une économie où les taux d’intérêt sont historiquement bas, les investisseurs israéliens ont investi la dernière décennie dans le marché immobilier pour les investissements à long terme. Les valeurs des appartements augmentent généralement, et même si vous ne devenez pas riche sur votre investissement, vous pouvez toujours les laisser à vos enfants. Les taux d’intérêt bas ont également contribué à obtenir des hypothèques raisonnables, et le fait que les Juifs de l’étranger, notamment de France, investissaient dans l’immobilier israélien, a fait monter les prix, en particulier des appartements de luxe.
Alors, qu’est-ce qui ne va pas avec ça? Le marché de l’immobilier prospère, l’argent provient des investisseurs européens, les emplois dans le secteur de la construction sont nombreux et même les médias sont ravis, devenant friands de publicité immobilière.
Mais selon le ministre des Finances Moshe Kahlon (Kuanu) et son équipe de conseillers, la croissance rapide du marché des appartements de luxe étouffait la construction pour les personnes à faibles et moyens revenus, en particulier les jeunes couples. Il n’y avait aucune incitation pour les promoteurs à construire ces immeubles plus banals, alors qu’il y avait tellement d’argent à construire pour les riches.
Ainsi, le ministère des Finances a élaboré un programme appelé « Mechir Lamishtaken » (prix spécial pour le nouvel habitant), où pour obtenir les emplois, les développeurs doivent rivaliser pour le prix le plus bas par mètre carré pour un appartement. Les développeurs reçoivent un rabais important sur le prix du terrain. Le programme s’applique aux logements à haute densité, complexes avec chaque bâtiment d’un minimum de deux étages, y compris au moins six appartements avec au moins un appartement à chaque étage.
Le projet Mechir Lamishtaken a été fortement critiqué pour ses choix de localisation (combien de logements sont-ils allés en périphérie et combien sont restés au centre déjà très dense), et comment ces unités se conforment-elles réellement aux spécifications de qualité déterminées par le ministère, de la construction et du logement ? Mais ce n’est pas notre préoccupation ici – notre préoccupation vient du fait que les entrepreneurs israéliens n’étaient pas si pressés de soumettre leurs offres parce qu’il n’y avait pas trop d’argent à faire.
Et donc, le ministère des Finances a décidé de tuer le marché des appartements d’investissement. Ils l’ont fait ouvertement. Le ministre des Finances Kahlon a en effet déclaré devant les caméras de télévision: je vais me battre contre les investisseurs! Pour vous rappeler, son premier ministre se targue de diriger un gouvernement de marché libre …
Kahlon est venu avec une nouvelle taxe à percevoir sur l’achat de trois appartements ou plus. La taxe s’élève à 1% de la valeur de l’appartement, jusqu’à 435 $ par mois, ou 5 220 $ par année – pour chaque appartement.
Selon le ministère des Finances, plus de 60 000 Israéliens possèdent trois appartements ou plus, dont environ 38 000 possèdent trois appartements, 10 000 en possèdent quatre, 3 000 en possèdent plus de cinq et environ 400 possèdent 10 appartements ou plus.
Le ministère espérait rapporter environ 23 millions de dollars d’impôts aux caisses de l’Etat, mais ce n’était pas leur but réel: leur véritable objectif était de rendre l’investissement dans les appartements de luxe si peu attrayant, que ces entrepreneurs israéliens réticents devraient plonger dans le projet Mechir Lamishtaken.
On ne sait pas exactement à quel point le projet du gouvernement a réussi à soulager la souffrance des jeunes couples désireux de posséder leur propre première maison (il n’y a presque pas de logements locatifs en Israël, ce n’est pas quelque chose qu’Israël fait – presque tout le marché locatif est la propriété de propriétaires qui un ou deux, peut-être trois appartements).
Roni Cohen, PDG d’Eldar Real Estate Marketing, a déclaré à The Marker en février que «les gens n’ont pas arrêté d’acheter, ils ont juste commencé à acheter à l’étranger plus qu’avant. Toute personne ayant accumulé entre 100 000 et 150 000 dollars investit actuellement à l’étranger. »
« A ma connaissance, le Trésor sait que l’Etat exporte des milliards de shekels à l’étranger », a déclaré M. Cohen, notant qu’un processus similaire est en cours dans la diversion à l’étranger des investissements de bureau, qui a augmenté ces six derniers mois. « Ce n’est pas que les gens ont cessé de croire en l’immobilier, ils ont simplement canalisé leurs investissements ailleurs », a-t-il dit.
Incidemment, alors que Kahlon a défendu les jeunes couples désireux de posséder leur première maison, en étouffant la croissance des appartements d’investissement qui comprennent une grande partie du parc locatif d’Israël, le ministre des Finances a provoqué une augmentation du coût des loyers en Israël, affectant une population encore plus vulnérable que les jeunes couples: étudiants, personnes âgées, olim vers cette ruée aux investisseurs maléfiques …
