Les propriétaires de logements sous surveillance : un nouveau modèle israélien révélera les revenus locatifs dissimulés

Un tournant majeur se prépare dans la lutte contre l’évasion fiscale liée à l’immobilier en Israël. La Israel Tax Authority (Rashout HaMisím) a obtenu l’accès à une base de données exhaustive recensant les citoyens détenant deux biens immobiliers ou plus. Sur cette base, elle développe actuellement un modèle avancé d’intelligence artificielle destiné à identifier les propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs sans les déclarer au fisc.

Selon les estimations internes de la Roshout HaMisím, cette initiative pourrait générer entre 1 et 2 milliards de shekels de recettes fiscales supplémentaires par an, sans qu’il soit nécessaire d’adopter une nouvelle loi obligeant explicitement les propriétaires à déclarer leurs loyers — une réforme législative qui, depuis des années, se heurte à des blocages politiques répétés à la Knesset.

Une réponse technologique à l’impasse politique

Jusqu’à présent, l’administration fiscale israélienne s’est heurtée à une difficulté structurelle : l’absence d’un mécanisme automatique permettant de savoir si une résidence secondaire est effectivement louée, et à quel prix. Toute tentative de rendre la déclaration obligatoire des revenus locatifs a échoué face aux résistances politiques et aux pressions des groupes d’intérêts.

Face à cette impasse, la solution retenue est désormais technologique. Le département informatique de l’administration fiscale, connu sous le nom de Shaam, développe un modèle algorithmique capable de croiser de multiples sources de données afin d’estimer, avec une forte probabilité, si un bien est loué et à quel niveau de revenus.

Comment fonctionnera le modèle ?

Le principe est simple dans son objectif, mais complexe dans sa mise en œuvre. Le système analysera notamment :

• le nombre de biens détenus par un contribuable,
• leur localisation,
• les prix moyens du marché locatif dans la zone,
• les données de consommation (électricité, eau),
• les déclarations partielles existantes,
• et d’autres indicateurs indirects.

À partir de ces éléments, le modèle d’intelligence artificielle établira une estimation présumée du revenu locatif. Si cette estimation révèle une incohérence manifeste avec les déclarations fiscales du propriétaire — ou leur absence — l’administration pourra envoyer une demande de paiement rétroactive, accompagnée de pénalités et d’intérêts.

Il ne s’agira donc pas d’une accusation pénale immédiate, mais d’une procédure administrative classique, plaçant la charge de la preuve sur le contribuable : à lui de démontrer que le bien n’est pas loué ou que les revenus ont été correctement déclarés.

Une population clairement ciblée

La mesure vise principalement les propriétaires de logements d’investissement, souvent issus des classes moyennes et supérieures, qui possèdent deux, trois appartements ou davantage. Selon les données de l’administration fiscale, une part significative de ces propriétaires bénéficie aujourd’hui d’une zone grise fiscale, exploitant le manque de contrôle systématique.

Certains déclarent partiellement leurs revenus, d’autres invoquent une occupation « occasionnelle », tandis qu’une fraction non négligeable ne déclare rien du tout, misant sur l’absence de moyens de vérification automatisés.

Une révolution dans la relation fisc–citoyen

Pour la Roshout HaMisím, ce projet marque un changement profond de paradigme. Plutôt que de dépendre de déclarations volontaires ou de contrôles aléatoires, l’administration passe à une logique prédictive et proactive, inspirée de modèles déjà utilisés dans d’autres pays de l’OCDE pour lutter contre la fraude à la TVA ou le travail dissimulé.

Des sources internes soulignent que l’objectif n’est pas seulement d’augmenter les recettes, mais aussi de rétablir l’équité fiscale : pourquoi un salarié paierait-il l’intégralité de ses impôts à la source, tandis qu’un propriétaire immobilier pourrait dissimuler des dizaines de milliers de shekels de loyers chaque année sans conséquence ?

Des inquiétudes chez les propriétaires

Du côté des bailleurs, la mesure suscite déjà de vives inquiétudes. Certains dénoncent une présomption de culpabilité, d’autres craignent des erreurs de calcul ou des estimations déconnectées de la réalité du marché. Des fiscalistes avertissent que de nombreux litiges sont à prévoir, notamment dans les cas de logements vacants, de loyers inférieurs au marché ou de biens loués à des proches à des conditions particulières.

L’administration fiscale assure de son côté que le modèle sera utilisé comme outil d’aide à la décision, et non comme verdict automatique, et que chaque contribuable conservera pleinement son droit de contestation.

Un signal clair envoyé au marché

Quoi qu’il en soit, le message est limpide : l’ère de l’opacité fiscale dans le secteur locatif touche à sa fin. Grâce à l’intelligence artificielle et à l’exploitation massive des données, l’État israélien se dote d’un levier puissant pour capter des milliards de shekels jusqu’ici hors radar.

Les premières notifications aux propriétaires concernés sont attendues dans les prochains mois, et pourraient marquer un précédent majeur dans la politique fiscale israélienne.