Une nouvelle solution à la crise du logement en Israel : acheter un appartement sans le terrain !

« Nous sommes dans une situation d’urgence », a déclaré Hagai Reznik, qui a été directeur général du ministère du Logement en 2016-2019 sous le ministre du Logement Yoav Galant, à Davar, qui propose un autre outil pour lutter contre les hausses de prix : la possibilité d’acheter un appartement sans la composante foncière, ou en bref, une ‘hypothèque’ pour l’appartement uniquement.

« Il est possible de séparer la propriété du terrain du logement lui-même », explique Reznik, « et de permettre à l’acheteur d’acheter uniquement le bâtiment, sans le terrain. Le terrain sera enregistré avec une note d’avertissement pour l’État. C’est comme un certain type de location, mais sûr, et pour une période de temps. C’est ce qu’on appelle l’actionnariat. Il existe des modèles similaires dans plusieurs pays en Occident. Ce n’est pas une situation irréversible. À l’avenir, les acheteurs pourront acheter le package dans son intégralité (avec le terrain), lorsqu’ils auront les moyens de le faire, sinon une situation transitoire sera créée dans laquelle l’État sera une sorte de « partenaire » dans l’achat. C’est une mesure d’urgence. »

Le ministère du Logement peut-il seul mettre en œuvre une telle démarche ?
« C’est un bureau avec de très hautes capacités. Cela dépend si l’Autorité foncière d’Israël lui est subordonnée ou non. Aujourd’hui, c’est le cas. Ce n’est pas une proposition sans défauts, mais elle répond immédiatement aux jeunes couples car c’est aussi une remise importante dans le financement initial. Le marché du logement n’est pas seulement affecté par sa fonctionnalité. C’est un marché qui repose beaucoup sur les attentes, la psychologie. Dès qu’il n’y a pas de politique cohérente, les choses deviennent folles ».

Resnik a été l’un des leaders dans la mise en œuvre d’un plan tarifaire pour les résidents et a dirigé le processus d’achat et de renouvellement d’environ 4 000 logements sociaux après des années d’attrition. « Un prix pour un locataire a réussi à mettre fin aux courtiers fonciers et a changé la méthode d’enchères », explique-t-il. « C’était la bonne décision, mais le problème est que nous n’avons pas pu créer de continuité. La succession au pouvoir ne l’a pas permis. Et elle n’a pas non plus pris soin des déciles inférieurs. »

Reznik est né à Jérusalem et a grandi dans le kibboutz Revivim après que les autorités sociales l’y ont transféré. Il a occupé les fonctions de secrétaire du kibboutz, de PDG du Conseil régional de Ramat Hanegev et d’une série d’autres postes dans la fonction publique, dont celui de président du Comité de réforme du logement des FDI pour les handicapés au ministère de la Défense et le dossier administratif ont attiré l’attention de Galant, et Reznik est devenu l’une des figures centrales du siège de la lutte contre l’augmentation des prix des logements, que Gallant et le président de son parti, le ministre des Finances Moshe Kahlon, ont placé comme leur priorité politique.

« Quand je suis arrivé au bureau, le logement social et la réhabilitation des quartiers étaient au centre de mes préoccupations, mais je m’occupais de tout – du prix pour le locataire aux accords de toit. »

Selon vous, qu’est-ce qui a fonctionné dans l’histoire du quartier général du logement ?
« Kahlon a adopté un panier d’outils assemblé par le bras de l’Autorité foncière israélienne, le ministère de la Construction et du Logement et le Trésor. Cela permet de contrôler tous les outils pour faire face aux défis de la construction. C’était une directive correcte. »

Malgré les nombreuses critiques du plan de prix des logements , il est difficile de contester le fait que les prix des logements ont décroché en 2017-2018, après une décennie de fortes hausses. En 2019, les prix ont recommencé à grimper et à la fin de cette année, ils devraient enregistrer une augmentation de 20 %.

« Le marché du logement est un événement très complexe », explique Reznik. « Cela dépend des anticipations, de la demande, des taux d’intérêt, des moyens de production. Il ne se peut pas qu’un énorme changement se produise d’un coup. Mais attendre une baisse ou au moins une récession des prix de l’action du gouvernement et du ministre du logement est une attente raisonnable. »

De quels autres outils le bureau dispose-t-il pour gérer les prix ?
« A notre époque, nous avons mis en place l’Autorité de Rénovation Urbaine. C’est l’infrastructure d’accompagnement des collectivités territoriales pour favoriser la rénovation urbaine sur leur territoire, et c’est un grand succès. Ce qui était autrefois vrai dans la TMA 38 au niveau du bâtiment individuel , devient aujourd’hui des complexes d’évacuation-construction dans ses différentes versions. Je pense qu’il vaut la peine de reprendre ce qui était les accords de toiture d’hier et d’en faire des accords-cadres de rénovation urbaine.

A quoi sert un accord-cadre ?
Il examine le niveau de développement d’une agglomération et apporte une réponse à la capacité d’accueil de la collectivité, puis en fonction du rythme de commercialisation, la collectivité reçoit de l’État un soutien pour diverses infrastructures et besoins.

« Si vous créez une méthode de marketing cohérente et intelligente qui réduit la valeur du terrain et crée un boom marketing qui limite la capacité de maximiser le prix dans l’appel d’offres, les prix vont baisser. Il sera difficile pour la périphérie de générer de la valeur économique dans tous les cas, et c’est exactement là qu’intervient l’élément suivant, le logement social. Vous devez utiliser la ressource foncière, à travers laquelle vous pouvez allouer de manière cohérente, un certain pourcentage des appartements bénéficient au logement public.

Reznik a dirigé l’exécution de 2 650 logements sociaux pour personnes âgées avec l’Agence juive, a conduit Amidar à lever des obligations d’un milliard de shekels pour l’achat d’environ un millier d’appartements supplémentaires. En plus de cela, 600 appartements en périphérie ont été fléchis et utilisés, et des dizaines d’appartements ont été combinés dans des enchères foncières après des luttes sans fin avec le gestionnaire. Sous la direction du ministre du Logement Ze’ev Elkin, des mouvements d’une ampleur similaire devaient être lancés, dont la faisabilité est actuellement remise en question en raison de la crise politique.

Aux côtés de la députée Orli Levy-Abekasis (Likud), Reznik a œuvré pour ancrer les droits des habitants des HLM dans les plans de rénovation urbaine, un problème de longue date, mais le point d’orgue de son action est le plan « vivre dignement » qu’il a formulé à le ministère du Logement, mais qui n’a pas été mis en œuvre.

La partie principale du plan consiste en des recommandations détaillées pour les mécanismes qui permettront l’augmentation du parc de logements publics d’environ 73 000 appartements d’ici 10 ans. Cela passe, entre autres, par des incitations fiscales pour les promoteurs immobiliers en échange de la construction de logements sociaux, ainsi qu’une détermination à ce que 5% des appartements qui seront commercialisés dans le cadre des appels d’offres « prix résident » soient restitués à l’État en tant qu’appartements HLM.Le déménagement a finalement échoué en raison de la chute du gouvernement, mais aussi en raison des barrières qu’il a placées au trésor.

« Mes principaux conflits étaient avec le département du budget », explique Reznik. « Ce sont des gens très précieux qui partent en mission, mais l’ADN de l’escadre, c’est avant tout la protection des deniers publics. C’est bien, mais au final ça arrête un très grand pouvoir et parfois aussi des élus qui veulent changer de politique. » On apprend soit à s’entendre avec eux, soit à les submerger ».

Où as-tu réussi ?
« En ce qui concerne les nouvelles constructions, les succès doivent être attribués à la bonne coopération des ministres avec eux. En matière de logement social, cela a moins bien réussi. Il favorise l’aide au loyer parce qu’il ne veut pas maintenir l’inventaire Les appartements. Je pense que c’est faux. Un pays a besoin de posséder des appartements parce qu’il y a des populations tellement défavorisées, qui dépendent tellement de la merci d’une aide continue, et l’allocation d’aide au loyer est tout simplement pas correct. C’est pourquoi mon combat était d’augmenter leur quantité, y compris l’utilisation des terres.

À quoi ressemble la relation entre le bureau et les sociétés locataires et l’administration foncière d’Israël ?
« Les sociétés de leasing gèrent l’achat et l’entretien, mais celui qui transfère les budgets d’entretien, d’achat et de rénovation, c’est le ministère. C’est d’une part le régulateur, et d’autre part le groupe professionnel de guidage. L’administrateur des terres d’Israël gère la ressource de l’État, en vertu de la loi sur l’Autorité foncière d’Israël. Pour le meilleur ou pour le pire, l’administrateur jouit d’une indépendance administrative. Le ministre qui dirige le directeur a la capacité de définir son programme, de diriger la politique. Mais souvent, le directeur agit comme un unité de profit, et les valeurs nationales ne correspondent pas toujours à cela. »

Donc, l’affirmation selon laquelle il s’agit d’un bureau faible est incorrecte ?
« Sur le plan des principes, l’État d’Israël contrôle la majeure partie de la terre. Par rapport au monde, c’est psychique. Sans précédent. Mais à l’intérieur de cela, utiliser ses mécanismes, créer des priorités autour de la gestion des terres, est un défi. Toute gestion et politique la direction doit savoir correspondre à la réalité statutaire-administrative de la part de l’un, et humaine de l’autre. Se pose la question de la connaissance approfondie des systèmes. Parfois, la courbe d’apprentissage parallèlement au temps de gouvernance est si courte, jusqu’à ce que vous compreniez comment cela fonctionne, et ensuite vous devez changer, alors bonjour et au revoir. »

Autrement dit, même avec les meilleures intentions, sans stabilité gouvernementale, il est peu probable que nous assistions à une baisse des prix dans un proche avenir.
« La bureaucratie ne devrait pas déterminer la politique. Elle devrait être au niveau du ministre, puis du PDG qui fait le lien entre le ministre, qui est le pouvoir exécutif, et la gestion du système. Ce sont des diplômes qui changent fréquemment dans l’État d’Israël au cours de la dernière décennie. Certaines des choses que le dernier gouvernement a faites étaient bonnes. Il est possible d’établir une politique correcte, mais elle doit être mise en œuvre au niveau de l’exécution, confiée aux bons organes exécutifs et dans le temps. Notre succès était dû à Galant et Kahlon, qui ont travaillé de manière formidable, et aussi au fait qu’il y avait une continuité dans les administrations. Nous avons travaillé plus de quatre ans d’affilée, ce qui est devenu un événement rare. »

Après avoir quitté le ministère du Logement, il est retourné sur le terrain, il a fondé l’Institut Rifman pour le développement du Néguev et a été nommé l’année dernière par Raul Sargo, président de l’Association des constructeurs Haaretz, Eran Siev, président de l’Association des entrepreneurs en rénovation, Itzik Moyal, président du Syndicat des travailleurs du bâtiment, et Moshe Ben Zakan, PDG « La Fondation pour l’encouragement et le développement de l’industrie de la construction pour créer l’Académie des métiers de la construction, des infrastructures et de la rénovation.

Pour lui, il s’agit d’une suite naturelle de ses activités de ces dernières années. « Prendre soin de la main-d’œuvre dans le BTP est critique et un obstacle majeur, mais c’est aussi une action sociale de premier ordre – prendre des chômeurs dans des couches transparentes de la population et leur permettre d’acquérir une profession avec un revenu respectable sur le côté », explique-t-il.

Vous êtes de retour sur le terrain. Se pourrait-il que le travail de longue haleine, la cohérence, ne soit possible que là-bas ?
« Tout est ensemble. Le renforcement du système de gouvernance est nécessaire pour permettre aux élus de mener à bien leurs politiques, qu’ils les veuillent ou non. La démocratie est le meilleur système qui existe, et elle devrait être autorisée à définir la politique, mais si dans à la fin l’essence de tout devient de ne pas faire les choses et de ne pas les réaliser, ce n’est pas bien ».