Comment les ultra-orthodoxes (Haredim) arrivent à acheter un (et même second) appartement sans fonds propres  ?

Aujourd’hui beaucoup de personnes en Israel sont désespéré d’acheter un appartement par manque  de fonds propres sans oublier que l’option d’un prêt hypothécaire pour un deuxième appartement a été annulée et il n y a plus aucune possibilité de financer l’appartement. La plupart pense que sans un minimum de 500 000 NIS de côté, il n’est pas possible de chercher l’achat d’un appartement.

Le consultant hypothécaire et financier Benjamin Paz , brise les mythes et explique comment il est possible d’ acheter un appartement ou une maison même si vous n’avez pas assez de fonds propres pour obtenir un prêt hypothécaire.

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Quiconque a essayé d’obtenir une hypothèque sait que la banque est disposée à accorder une hypothèque pour un deuxième appartement pour un maximum de 50% de la valeur de l’appartement seulement, ce qui oblige l’acheteur à obtenir des fonds propres de 50% du la valeur de l’appartement. Afin de « contourner » ce problème et de recevoir plus de pourcentages de financement de la banque pour l’achat d’un appartement, jusqu’à l’année dernière, il était possible de contracter une hypothèque pour 50% de la valeur de l’appartement existant et 50 autres % comme deuxième hypothèque sur un appartement supplémentaire qui est acheté pour investissement – et donc en fait un financement à 100% a été reçu… mais cela dans le cadre des mesures prises par la Banque d’Israël pour éloigner les investisseurs du marché, elle a appliqué une interdiction d’accorder un prêt pour l’achat d’un appartement avec privilège sur un bien existant.

Et cette option a été annulée. Dans ce contexte, de nombreuses personnes qui envisageaient d’investir dans l’immobilier ont déjà pensé à renoncer à l’idée et à chercher d’autres pistes d’investissement… et c’est une véritable erreur !!!

Parce qu’il n’y a aucune raison de ne pas continuer à investir dans l’achat d’un bien immobilier dans les meilleures conditions de financement – oui, même avec bien plus que les 50% que propose la banque, et même si vous avez déjà un appartement mis en gage pour une hypothèque.. .

Alors , comment faites-vous ??? Le conseiller financier et expert en hypothèques et investissements révèle un nouveau monde des « hypothèques hors banque ». Avez entendu ce terme  ?

Il n’est pas certain que vous ayez compris la grande nouvelle pour les investisseurs que réside dans la variété quasi infinie d’options qui s’offrent à vous en dehors des cadres familiers des crédits immobiliers bancaires soumis à des conditions strictes de la « Banque de Israël ».

Quelques mythes sur les « hypothèques hors banque » que Benjamin Paz démystifie pour vous :

  • Si lorsque vous entendez parler d’un « crédit immobilier non bancaire » vous pensez immédiatement à un marché noir ou gris et à des menaces d’hommes masqués en pleine nuit… il est temps d’en sortir !

Vous saurez que ce sont des entreprises légitimes, fiables et tout à fait légales. Certaines sont cotées en bourse, certaines sont des compagnies d’assurance officielles et toutes sont supervisées par l’Autorité du marché des capitaux et sont très éloignées du marché gris.

  • Si on vous a dit ou si vous êtes arrivé à la conclusion vous-même que « ce n’est pas la peine de prendre une hypothèque non bancaire parce que vous finissez par payer plus » – réfléchissez-y à deux fois, car ce n’est absolument pas vrai dans tous les cas ! Il n’y a pas de « coût élevé », il y a une preuve globale de la transaction – profits contre pertes et une compréhension de la façon dont toutes les parties bénéficient de la transaction.

Et bien que les taux d’intérêt en dehors de la banque soient plus élevés que les taux d’intérêt dans les banques, vous pouvez combiner et prendre les 50% en banque et seulement l’achèvement des capitaux propres en dehors de la banque, puis le coût ne sort pas avec un écart sensiblement important. Et surtout, il faut se rappeler : cela permet de franchir le pas, au lieu de rester sans appartement et de continuer à rêver…

  • S’il vous semble qu’il n’est pas possible d’obtenir un crédit immobilier sur un crédit immobilier existant,  alors sachez que ce n’est pas le cas ! Même si vous n’avez pas fini de payer votre ancien crédit immobilier, des organismes non bancaires peuvent vous accorder un autre crédit immobilier, bien entendu après examen de votre situation financière et de votre capacité de remboursement et dans les conditions qu’ils fixent.

Pourquoi prendre une « hypothèque hors banque » ? 

Le marché des prêts hypothécaires et des prêts s’est beaucoup développé ces dernières années, et si nous nous sommes habitués à ce que les prêts hypothécaires soient accordés uniquement par les banques,  il existe aujourd’hui d’autres entités et de nouveaux acteurs qui sont entrés sur le marché tels que : les compagnies d’assurance, les sociétés de prêt social, etc.. Leur gros avantage par rapport aux banques est le fait qu’elles ne sont pas soumises et liées par les réglementations.

Les réglementations de la Banque d’Israël ne s’appliquent qu’aux banques, elles n’ont donc pas toutes les restrictions de la Banque d’Israël de limitation du financement pourcentages et le ratio de remboursement. Ils peuvent être beaucoup plus flexibles, et cela joue en faveur des premiers acheteurs ainsi qu’en faveur des investisseurs. Et bien sûr, l’espoir est que de plus en plus d’entités de ce type seront ajoutées et que le public dans l’État d’Israël les reconnaîtra et les utilisera, ce qui augmentera la concurrence et ces entités seront de plus en plus rentables pour le client.

Lors de l’  achat d’un premier appartement, il est possible avec l’aide d’un prêt non bancaire d’atteindre des pourcentages de financement bien supérieurs à 75% et de recevoir un prêt pour même 90% de la valeur de l’appartement.  Et cela signifie que même si vous avez un capital de seulement 100 000 NIS, vous pouvez acheter un appartement pour 1 000 000 NIS !!!  Et si vous avez déjà un appartement et que vous souhaitez acheter un autre appartement pour investir, vous pouvez même obtenir jusqu’à 150 % de financement !!!

Alors avant de perdre espoir d’acheter un appartement ou d’investir car vous avez très peu de fonds propres en main… sachez qu’il existe des solutions créatives qui vous permettront de réaliser votre rêve et d’acheter un appartement ou un investissement sans y aller s’endetter avec des remboursements élevés impossibles à respecter… Bien sûr, si vous disposez d’assez de capital pour acheter un appartement et contracter un prêt hypothécaire Petit par l’intermédiaire des banques, vous le ferez, mais sinon, ces options de financement supplémentaires s’ouvrent des possibilités d’achat immobilier qui n’existeraient pas sans elles et il n’est pas opportun de les remplacer par des banques qui ne proposent pas cette possibilité.

Ce qui peut également être produit avec leur aide, ce sont de nombreuses solutions flexibles adaptées aux investissements. Tels que : « geler » les versements hypothécaires pendant une période, contracter des prêts ballons et des prêts dans des compositions créatives adaptées à toutes sortes de plans d’investissement.  En fin de compte, les options non bancaires permettent et ouvrent de nouvelles voies qui n’existent pas dans le monde bancaire traditionnel et offrent de nouvelles opportunités commerciales rentables.   Un conseiller expert qui connaît intimement tout le monde de la finance peut vous offrir d’excellents prêts à d’excellentes conditions bien au-delà de ce que vous pouvez obtenir de la banque.

Qu’est-il arrivé aux personnes qui ont essayé votre solution ? Comment cela a-t-il affecté leur vie ? 

Voici deux exemples sur le terrain

1. Un client qui est venu avec 150 000 NIS de fonds propres et voulait acheter un appartement d’investissement comme premier appartement, mais il n’envisageait pas d’y vivre. Et parce que nous avons pu atteindre 85 % de financement avec des prêts non bancaires, nous nous sommes retrouvés avec un appartement d’une valeur de 900 000 NIS à Nesher avec un rendement annuel de 5 %. Nous avons planifié les versements hypothécaires de manière à ce que le loyer paie l’hypothèque au complet.

Aujourd’hui – après seulement deux ans, l’appartement vaut 1 050 000 NIS, ce qui signifie que s’il vend l’appartement aujourd’hui, il réalise un bénéfice de 100 % sur son investissement dans les deux ans. Sans que nous ayons augmenté le pourcentage de financement pour lui, il aurait pu obtenir un appartement pour moins de 700 000 NIS, ce qui aurait réduit les rendements en conséquence.

2 . Un investisseur qui avait un appartement et qui avait déjà payé la majeure partie de l’hypothèque existante sur celui-ci et qui avait un faible paiement restant sur quelques pour cent de l’appartement, afin qu’il puisse obtenir une hypothèque d’un montant plus élevé. J’ai travaillé avec lui sur une planification financière complète et lui ai conseillé d’acheter un autre bien immobilier à louer et de contracter une hypothèque de 50% dessus + une hypothèque de 50% sur son appartement existant, afin qu’il puisse facilement acheter un appartement à Kiryat pour 700 000 NIS entièrement financé par la banque…  Un retour qui ne peut pas être mesuré en pourcentage car il n’a utilisé que l’argent de la banque et le retour n’était pas mesurable – ce fut 100% de bénéfices !!!

J’ai choisi ces deux cas car je pense qu’ils démontrent bien pourquoi il est important que le conseiller hypothécaire soit aussi un expert en finance et en investissements en général et ne se concentre pas uniquement sur l’obtention des conditions de paiement les plus favorables pour vous en ce moment…

Ce conseiller propose également un groupe WhatsApp où il télécharge des mises à jour et des conseils importants  : https://bit.ly/3IcKawF  

Pour les crédits sans passer par la banque, voici quelques liens à vérifier avec votre conseiller :

https://www.tarya.co.il/
https://www.financim.co.il/
https://mashkantaguru.co.il/
https://primeinv.co.il/
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