Les chiffres officiels du marché immobilier israélien ne reflètent pas toute l’ampleur de la baisse des prix, en raison d’avantages dissimulés accordés par les promoteurs. C’est le constat que dressent plusieurs experts du secteur, qui mettent en garde les acheteurs souhaitant améliorer leur logement contre les risques de financement liés aux transactions à long terme, tout en recommandant de planifier leur crédit hypothécaire bien à l’avance.
Le prix officiel ne bouge pas, la remise se cache dans les à-côtés
Plutôt que de baisser le prix affiché d’un appartement, les entreprises de construction préfèrent aujourd’hui accorder des avantages dont la valeur économique est considérable : échéanciers de paiement du type 20/80 ou 15/85, prise en charge du loyer, logement gratuit pendant une certaine période, cuisine haut de gamme, paiement de la taxe foncière et bien d’autres compensations. Selon l’experte Forman, il s’agit parfois d’avantages qu’il aurait été impossible d’imaginer il y a cinq ans à peine.
D’après elle, la valeur cumulée de ces avantages peut atteindre plusieurs centaines de milliers de shekels, sans pour autant se traduire dans les indices de prix officiels. Ainsi, même lorsque le prix affiché d’un appartement reste proche du prix du marché, la transaction réelle peut s’avérer bien plus avantageuse pour l’acheteur qu’il n’y paraît. Forman estime qu’il faut distinguer nettement le marché du neuf de celui de la seconde main : dans le premier cas, les promoteurs ont la capacité d’offrir du financement, des reports de paiement et des avantages annexes, tandis qu’un vendeur particulier cherchant à céder un bien d’occasion doit généralement se montrer flexible directement sur le prix.
Selon elle, la baisse réelle des prix pourrait être bien plus importante que ce que montrent les statistiques officielles. Cet écart entre le neuf et l’occasion s’explique notamment par la capacité des promoteurs à maintenir le prix affiché, alors que la véritable remise est accordée en périphérie de la transaction.
Les acheteurs qui améliorent leur logement gagnent du temps
L’un des moteurs centraux du marché actuel reste les acheteurs cherchant à améliorer leur logement. Le seuil d’entrée dans une transaction demeure élevé, les acquéreurs devant apporter un capital personnel conséquent — généralement au moins 25 % du prix du bien. Plus l’écart entre les prix de l’immobilier et les salaires se creuse, plus cet obstacle devient difficile à franchir.
Ceux qui n’ont pas bénéficié de programmes gouvernementaux tels que « Mehir Lamishtaken » ou « Mehir Matara » doivent réunir une mise de fonds initiale élevée, ce qui explique qu’une part importante de l’activité du marché provienne aujourd’hui de propriétaires souhaitant se hisser vers un logement supérieur.
Mais un acheteur qui améliore son logement ne se précipite pas toujours pour vendre son bien actuel en période de marché faible. Il peut au contraire acquérir un appartement neuf auprès d’un promoteur, qui ne lui sera livré que dans trois ou quatre ans. Il bénéficie ainsi d’un délai relativement long pour continuer à habiter son logement actuel, accumuler davantage de capital et tenter de vendre son bien existant dans de meilleures conditions. De leur côté, les promoteurs lui offrent cette marge de manœuvre en reportant l’essentiel du paiement jusqu’à la date de livraison, en proposant un financement à conditions préférentielles et, parfois, en participant au loyer ou à d’autres frais.
Les transactions 20/80 arrivent à l’épreuve du réel
L’expert Kobersky met en garde : les transactions du type 20/80 et 90/10 signées ces dernières années arrivent aujourd’hui à leur moment de vérité. Les acheteurs ayant versé une faible somme au moment de la signature doivent désormais s’acquitter du solde de la transaction, parfois via un crédit hypothécaire bien plus coûteux que celui qu’ils avaient anticipé. Il s’agit, précise-t-il, d’appartements vendus il y a déjà trois ans. Selon lui, les acheteurs se présentent aujourd’hui dans les banques, demandent un crédit et découvrent que le taux d’intérêt est élevé, alors que la valeur du bien acquis n’a pas forcément augmenté, et a parfois même baissé.
Cet écart peut créer une situation de détresse : l’acheteur s’est déjà engagé pour le nouveau logement, mais n’a pas encore vendu son bien actuel. À mesure que la date de livraison approche, sa marge de manœuvre se réduit, et il peut se retrouver contraint de baisser significativement le prix de son ancien logement. Kobersky souligne que l’achat d’un appartement reste une transaction très chargée émotionnellement : on entre dans un logement, on s’y attache, et dès cet instant on commence à s’y projeter comme dans sa future maison. C’est précisément pour cette raison, selon lui, qu’il est essentiel de prendre du recul et d’examiner l’aspect purement économique de l’opération.
« Libérer une petite somme du crédit hypothécaire »
Forman pointe un autre risque dans les transactions où l’essentiel du paiement n’intervient qu’après plusieurs années. Même si l’acheteur remplit aujourd’hui les conditions exigées par la banque, personne ne peut prédire à quoi ressembleront ses revenus au moment de la livraison du bien.
En trois ans, de nombreux changements peuvent survenir : un licenciement, une baisse de revenus, un problème de santé ou tout autre événement personnel susceptible d’affecter la capacité à obtenir un crédit hypothécaire. Un acheteur ayant supposé pouvoir obtenir un financement dans le futur pourrait découvrir que la banque refuse de lui accorder la somme nécessaire. À cela s’ajoute l’indexation sur l’indice des coûts de construction : même après la modification de la loi limitant la part du prix pouvant être indexée, les acheteurs risquent encore de voir s’ajouter des dizaines, voire des centaines de milliers de shekels supplémentaires s’ils ne l’ont pas anticipé.
Le conseil principal de Forman aux acheteurs achetant sur plan auprès d’un promoteur est de ne pas attendre la veille de la livraison pour finaliser l’intégralité de leur crédit hypothécaire. Selon elle, il est possible d’obtenir un accord de principe et de libérer par anticipation une petite somme — par exemple entre 50 000 et 100 000 shekels. Cette démarche implique certes un remboursement mensuel de quelques centaines de shekels, mais elle offre à l’acheteur une certaine certitude et prouve que le crédit a déjà été validé et mis en route. Une fois le crédit engagé et une somme libérée, précise-t-elle, la banque ne recommence pas l’intégralité du processus depuis le début. Elle souligne toutefois qu’il n’est pas nécessaire de retirer immédiatement la totalité du crédit : un retrait par étapes permet de libérer d’abord une petite somme, puis de retirer le solde en fonction de l’échéancier des paiements, tout en bénéficiant des taux d’intérêt disponibles à ce moment-là.
Selon elle, l’intérêt de cette démarche ne réside pas dans une tentative de figer les marges ou de profiter d’une future baisse des taux, mais avant tout de protéger la capacité même de finaliser la transaction : personne ne sait ce qui se passera dans les trois prochaines années, et il est essentiel de sécuriser dès maintenant sa capacité à financer son logement.
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