Quand le shekel se renforce et que le dollar s’affaiblit, la conclusion semble limpide : les coûts d’importation de matières premières, d’équipements et de systèmes de construction devraient baisser, et les prix des appartements devraient suivre le même mouvement à la baisse. Sauf que dans les faits, la réalité s’avère beaucoup plus complexe.
Des données récemment publiées par le Bureau central des statistiques illustrent cet écart. Elles montrent que seulement 9 % des entreprises du secteur de la construction ont déclaré avoir été affectées par le renforcement du shekel face au dollar, contre 49 % dans les secteurs de la haute technologie et de la finance, 28 % dans l’industrie et 18 % pour l’ensemble de l’économie. Dans le même temps, environ 56 % des entreprises de construction ayant subi cet impact estiment que la variation du taux de change influencera les prix de vente au cours des trois prochains mois.
À la maison d’investissement IBI, on estime que ces chiffres montrent que l’effet des fluctuations monétaires sur le marché immobilier passe par une série de facteurs financiers indirects. Miki Tavet, codirecteur général de CFX chez IBI, explique que « le taux de change n’est qu’une des variables qui influent sur une transaction. Un promoteur peut bénéficier d’une baisse des coûts d’importation de matières premières ou de systèmes, mais dans le même temps devoir composer avec des taux d’intérêt élevés, des coûts de financement, des prix du foncier et des coûts d’exécution qui continuent d’augmenter. Il n’existe donc pas de lien direct entre l’affaiblissement du dollar et le prix final d’un appartement. »
Selon lui, le fait que seule une petite partie des entreprises de construction ait signalé un impact ne veut pas dire que la devise ne compte pas pour le secteur. « L’exposition des sociétés immobilières au taux de change n’est pas toujours directe. Elle se manifeste dans les achats d’équipement, les contrats avec des fournisseurs étrangers, les investisseurs venus de l’étranger, et parfois même dans des contrats signés des mois à l’avance à des taux de change différents. La question n’est pas seulement de savoir si le dollar monte ou descend, mais si l’entreprise gère correctement son exposition. »
L’ensemble du tableau qui compte
Dans le secteur, on explique que même si le renforcement du shekel fait baisser une partie des coûts de construction, il ne s’agit là que d’une composante parmi d’autres dans le coût total d’un projet. Maître Itaï Ram, associé fondateur du cabinet BGR, qui accompagne des organismes de financement non bancaires et des transactions immobilières, affirme que « le débat sur le taux de change est important, mais dans le monde du financement immobilier, il ne constitue qu’un élément parmi un ensemble de considérations. Le coût du financement, le prix du foncier, le rythme des ventes, les coûts d’exécution et la capacité à respecter les délais restent les facteurs déterminants de la rentabilité d’un projet. Le renforcement du shekel peut réduire une partie des coûts d’importation, mais il s’agit généralement d’une composante relativement limitée, et il ne faut donc pas s’attendre à une baisse directe des prix des appartements. »
Selon lui, c’est justement la volatilité des taux de change qui oblige promoteurs et organismes de financement à gérer leur exposition de manière réfléchie, en particulier dans les projets de long terme où toute variation de coûts peut affecter la rentabilité.
Le dilemme de la devise étrangère
Si les prix des appartements en Israël réagissent à peine aux variations du taux de change, il existe un public qui, lui, les ressent presque immédiatement : les acheteurs venus de l’étranger. Quand le shekel se renforce, le pouvoir d’achat des investisseurs détenant des dollars ou des euros s’érode, et les biens en Israël deviennent d’autant plus chers pour eux.
Noam Greif, directeur général du groupe Amram Avraham, explique que « pour un acheteur qui détient son capital en dollars, toute baisse du taux de change renchérit dans les faits le prix de l’appartement en Israël et peut retarder les décisions d’achat. Néanmoins, Israël reste perçu comme un marché stable et à demande durable, notamment dans les zones recherchées et sur les projets de qualité. Les promoteurs doivent donc faire preuve de flexibilité, proposer des solutions de financement et des conditions de paiement adaptées, tout en gérant correctement leur exposition à la devise. »
Tal Tapuhi, directeur général de Gamla Harel, observe lui aussi cet effet sur le terrain. « Ces derniers mois, nous constatons un certain ralentissement des transactions avec les résidents étrangers en raison du renforcement du shekel. Quand le dollar et l’euro s’affaiblissent, les biens en Israël deviennent plus chers pour eux. Malgré cela, la demande reste présente sur des projets de qualité à Jérusalem, Beit Shemesh et Netanya, quoiqu’à un rythme plus modéré. »
Kate Kabili, directrice des ventes internationales au sein du groupe Hagag, estime au contraire que pour les acheteurs venus de l’étranger, le renforcement du shekel face au dollar représente une opportunité d’entrée à long terme : « Les prix de l’immobilier à Tel-Aviv se situent aujourd’hui à un point d’entrée attractif, et un achat aux prix actuels du marché pourrait générer un bénéfice notable à l’avenir, à la fois grâce à l’appréciation du bien et à un possible renforcement futur du dollar. » Elle souligne également qu’il existe des solutions d’échelonnement flexible des paiements ou de couverture de change permettant aux acheteurs de fonder leur décision d’investissement sur le potentiel à long terme du bien, plutôt que sur des fluctuations passagères du marché des devises.
L’une des données les plus frappantes du rapport du Bureau central des statistiques est que seulement 7 % des entreprises affectées par les variations du taux de change recourent à des instruments de couverture. Chez IBI, on estime qu’il s’agit d’un taux faible, en particulier dans un secteur où les projets s’étalent sur plusieurs années et portent sur des transactions de centaines de millions de shekels. « Une transaction immobilière se construit sur le long terme », explique Tavet, « il n’y a donc aucune raison que sa rentabilité dépende du fait que le dollar vaille, dans un an, 2,9 ou 3,4 shekels. Des outils comme les contrats à terme ou les options de change permettent de fixer le taux de conversion et de réduire considérablement l’incertitude. »
Selon lui, les solutions de couverture ne sont pas réservées aux grandes entreprises. « Même les investisseurs privés qui achètent un bien à l’étranger ou détiennent des engagements en devise étrangère sont exposés à des fluctuations susceptibles d’effacer une partie du profit. L’objectif de la couverture n’est pas de prédire la direction du dollar, mais de s’assurer que les variations monétaires ne soient pas ce qui détermine la réussite d’une transaction. »
Dans le secteur, on s’accorde à dire que le renforcement du shekel pourrait, à long terme, contribuer à une baisse des pressions inflationnistes et à la poursuite des baisses de taux d’intérêt, ce qui allégerait les coûts de financement des promoteurs comme des acheteurs. Mais d’ici là, le taux de change devrait rester un facteur déterminant — non pas parce qu’il fixe le prix des appartements, mais parce qu’il influence la façon dont promoteurs, investisseurs et organismes de financement gèrent les risques tout au long de la vie d’un projet.
Pour aller plus loin sur le marché immobilier israélien et les acheteurs étrangers, notre rédaction avait suivi de près l’engouement des Juifs de France pour l’immobilier à Tel-Aviv, ainsi que les prévisions des grandes banques israéliennes sur les prix des appartements.
